Χρησικτησία Κοινού Ακινήτου

Ως γνωστό, η έκτακτη χρησικτησία (1045 ΑΚ) σημαίνει κτήση κυριότητας "πρωτοτύπως", δηλαδή χωρίς αυτός που αποκτά την ιδιοκτησία να την αποκτά από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη.

Αυτό προϋποθέτει ότι ένα πρόσωπο έχει τη νομή του ακινήτου για 20 χρόνια. Τι γίνεται όμως αν το ακίνητο είναι κοινό, δηλαδή ανήκει σε περισσότερους, και ένας ιδιοκτήτης το χρησιμοποιεί αποκλειστικά;

Μπορεί και αυτός να αποκτήσει κυριότητα με χρησικτησία, σε βάρος των συγκυρίων, αλλά με μια βασική διαφορά:

Από τις διατάξεις των άρθρων 787, 974, 980, 981, 982, 984, 994 και 1113 του ΑΚ προκύπτει ότι ο εξ αδιαιρέτου συγκύριος ακινήτου λογίζεται ότι κατέχει το κοινό πράγμα επ` ονόματι και των λοιπών συγκυρίων και επομένως δεν μπορεί να αντιτάξει κατ` αυτών κτητική ή αποσβεστική παραγραφή, προτού καταστήσει σ' αυτούς γνωστή την απόφαση του να νέμεται στο εξής ποσοστό μεγαλύτερο από τη μερίδα του ή ολόκληρο το κοινό πράγμα αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό.

Τέτοια, όμως, γνωστοποίηση δεν απαιτείται στην περίπτωση που οι συγκύριοι προβαίνουν σε άτυπη διανομή του κοινού ακινήτου, αφού έκτοτε καθένας από αυτούς με γνώση των λοιπών νέμεται αποκλειστικώς για τον εαυτό του το περιελθόν σ` αυτόν με την άτυπη διανομή μέρος του ακινήτου (Ολ.Α.Π.485/1982).

Ιδίως, για ακίνητο που έχει αποκτηθεί με κληρονομική διαδοχή, προκύπτει, ότι με το θάνατο του κληρονομουμένου η νομή ακινήτου που είχε αυτός μεταβιβάζεται στον κληρονόμο και χωρίς την αποδοχή της κληρονομιάς και μεταγραφή της σχετικής δήλωσης ή του κληρονομητηρίου (ΑΠ 1127/2008), από δε τις διατάξεις των άρθρων 787, 974, 980-984, 994 και 1113 ΑΚ συνάγεται ότι ο κοινωνός, όπως και ο εξ αδιαιρέτου συγκύριος ακινήτου, αν έχει στη νομή του ολόκληρο το κοινό λογίζεται ότι κατέχει το κοινό πράγμα στο όνομα και των λοιπών κοινωνών- συγκυρίων και, επομένως δεν μπορεί να αντιτάξει κατ` αυτών αποσβεστική ή κτητική παραγραφή (έκτακτη χρησικτησία), πριν καταστήσει σ` αυτούς γνωστό, ότι νέμεται ποσοστό μεγαλύτερο της μερίδας του ή ολόκληρο το κοινό πράγμα αποκλειστικά στο όνομά του, ως κύριος, για δικό του αποκλειστικά λογαριασμό.

Με την ανωτέρω προϋπόθεση, δύναται ο κατέχων ολόκληρο το κοινό πράγμα να αντιτάξει κατά των λοιπών συγκυρίων την κτήση με έκτακτη χρησικτησία, της οποίας αρχίζει τρέχουσα η προθεσμία από της ως άνω γνωστοποίησης.

Τέτοια γνωστοποίηση προς τους συγκυρίους μπορεί να γίνει είτε ρητώς, είτε σιωπηρώς, με πράξεις που φανερώνουν την ως άνω απόφαση του κατέχοντος το πράγμα συγκυρίου, ενώ η για αντιποίηση της νομής γνώση των λοιπών συγκυρίων μπορεί να προέλθει είτε από δήλωση του αντιποιουμένου τη νομή του κοινού, είτε από οποιονδήποτε άλλον (αντιπρόσωπο τους) και αρκεί η γνώση του συγκυρίου για την αντιποίηση του κατέχοντος το κοινό από οποιονδήποτε και αν προέρχεται.

Οι ως άνω διατάξεις εφαρμόζονται, για την ταυτότητα του λόγου, και επί κληρονομιαίων ακινήτων και, συνεπώς, ο συγκληρονόμος που κατέχει ολόκληρο το κοινό θεωρείται ότι κατέχει τούτο στο όνομα και των λοιπών συγκληρονόμων και δεν μπορεί να αντιτάξει κατ` αυτών αποσβεστική ή κτητική παραγραφή, προτού τους καταστήσει γνωστό ότι νέμεται ποσοστό μεγαλύτερο από τη μερίδα του ή ολόκληρο το κοινό αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό (ΑΠ 6/2019, 1597/ 2018, 1378/2014).